Con l’entrata in vigore del Decreto del MISE del 20 luglio 2022, n. 154 “Regolamento recante il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard”, dal 5 novembre scorso, per assicurare l’operatività della garanzia assicurativa degli immobili, da costruire o in costruzione, è necessario che un Controllore tecnico effettui con esito positivo le attività ispettive in corso d’opera, documentate nei rapporti di ispezione.
Il provvedimento – che contiene lo schema tipo di polizza indennitaria decennale previsto dal Decreto legislativo del 20 giugno 2005, n. 122 – rende così obbligatorio il fatto che il controllo tecnico sia eseguito da organismi di valutazione della conformità accreditati da Accredia.
Come spiega Francesca Valerio, Funzionaria tecnica e Referente settore Building & Infrastructure del Dipartimento Certificazione e Ispezione di Accredia per la rivista “Ingenio”, “in base al provvedimento, le polizze decennali stipulate dopo il 5 novembre 2022 devono essere conformi al modello standard, mentre non sussiste l’obbligo di adeguamento per quelle già rilasciate. Il contraente/costruttore ha comunque la facoltà di adeguare la polizza già stipulata prima di quella data con oneri a proprio carico”.
Il ruolo degli organismi accreditati
Il DM MISE 154/2022 conferma che le società che si occupano di Controllo tecnico devono essere organismi di ispezione di Tipo A, accreditati da Accredia ai sensi della norma UNI CEI EN ISO/IEC 17020.
L’accreditamento garantisce che essi operano con imparzialità e svolgono esclusivamente attività ispettive o altre attività di valutazione della conformità, fornendo servizi a terzi, indipendenti dagli altri stakeholder del processo costruttivo (Stazioni Appaltanti per i lavori pubblici e i promotori immobiliari per la committenza privata, i progettisti e la Direzione Lavori, le imprese di costruzione e i loro subappaltatori, ecc.).
L’affidamento del Controllo tecnico a un organismo di ispezione accreditato assume un ruolo strategico, perché offre maggiore tutela agli acquirenti degli immobili, sia in termini di trasparenza e di qualità del processo delle costruzioni che di prevenzione del rischio di difetti.
La validità delle ispezioni viene attestata dal rapporto di ispezione, rilasciato dall’organismo che ha svolto l’attività di valutazione. “Il rapporto – spiega ancora Valerio – riporta/fotografa le condizioni dell’oggetto ispezionato al momento in cui l’ispezione è stata effettuata, rispetto a regolamenti, norme, determinate specifiche tecniche, schemi di ispezione o contratti del cliente/committente, o rispetto a requisiti generali.”
Chi è il Controllore tecnico?
Se il D.Lgs. 122/2005 forniva già le disposizioni per tutelare coloro che acquistano un immobile da costruire o in costruzione, ora lo schema tipo di polizza del DM MISE 154/2022 contiene le clausole minime e collega l’operatività della garanzia assicurativa alla necessità che un Controllore tecnico effettui con esito positivo le attività ispettive in corso d’opera.
Il Controllore tecnico interviene così sia gli aspetti progettuali sia quelli esecutivi delle opere. Per citare il Decreto, parliamo di un “organismo di Tipo A accreditato e incaricato da un Ente designato ai sensi del Regolamento (CE) 765/2008, in conformità alle norme UNI CEI ISO/IEC 17020 e UNI 10721 per le attività di ispezione, durante la realizzazione degli immobili oggetto della polizza decennale postuma, ai fini della riduzione dei rischi tecnici”.
In dettaglio, l’attività ispettiva del Controllore tecnico “riguarderà ciò che è specificato nei documenti contrattuali stipulati dal contraente della Polizza, e attiene sia gli aspetti progettuali sia quelli esecutivi delle opere o di parte di esse, con relativi costi a carico del costruttore/contraente”.
Il nuovo Regolamento Tecnico RT-07 per l’accreditamento
Per specificare i requisiti di norma finalizzati alla concessione dell’accreditamento nell’ambito delle costruzioni, Accredia, insieme alle Associazioni degli organismi, ha elaborato il Regolamento Tecnico RT-07. Il Regolamento del 2020 “Prescrizioni per gli organismi di ispezione di tipo A, B e C ai sensi della norma ISO/IEC 17020 nel settore delle costruzioni” definisce requisiti e modalità applicabili per le attività ispettive svolte, sia nell’ambito cogente sia in quello volontario.
Attualmente, il Regolamento tecnico RT-07 è in fase di aggiornamento con l’obiettivo di allinearne i contenuti a quanto previsto dal nuovo schema tipo di polizza decennale previsto dal Decreto del MISE, e raggiungere il più ampio livello di condivisione dei requisiti definiti per gli organismi che svolgono ispezioni.
Il lavoro di revisione, che porterà a un nuovo Regolamento Tecnico RT-07 nei primi mesi del 2023, è infatti condotto da un apposito Gruppo di lavoro coordinato da Accredia e composto da rappresentanti delle Associazioni degli organismi già accreditati o interessati all’accreditamento, e dai rappresentanti degli stakeholder competenti e coinvolti in materia (società di ingegneria, liberi professionisti iscritti ai relativi albi di appartenenza, ecc.).